Seção 1.12: Procedimento de Reutilização de Áreas Reabilitadas e Revitalização de Regiões Degradadas

Autores: Elton Gloeden, André Silva Oliveira e Thiago Marcel Campi

1. Introdução

Nesta Seção são descritos os procedimentos específicos a serem adotados nos casos de Reutilização de Áreas Contaminadas (AC) e de Revitalização de Regiões Degradadas.

O Procedimento de Reutilização de AC é aplicado onde o Responsável Legal pretende encerrar uma atividade potencialmente geradora de áreas contaminadas, a partir da qual foi gerada uma AC, para dar lugar a outro uso após a sua reabilitação.

O novo uso pretendido pode ser de qualquer natureza, desde que, no âmbito do Gerenciamento de Áreas Contaminadas (GAC), sejam atingidas condições de riscos dentro dos níveis aceitáveis e não implique em danos aos bens a proteger. Também o novo uso deve estar de acordo com a legislação municipal de uso e ocupação do solo.

Dessa forma, podem ser previstos usos por atividades sem potencial de contaminação, como o uso residencial, de lazer e práticas de atividades esportivas, certos tipos de uso comercial ou industrial, assim como usos por outras atividades potencialmente geradoras de áreas contaminadas.

Esse procedimento também é necessário quando o Responsável Legal pretende reutilizar uma área já classificada como Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR), principalmente naquelas em que foram estabelecidas medidas de intervenção de controle institucional e de controle de engenharia.

O Procedimento de Revitalização de Regiões Degradadas consiste na aplicação do GAC em escalas menores, associado à implementação de ações voltadas à recuperação ambiental, urbanística e social de regiões como bairros ou distritos industriais.

Uma região degradada é aquela onde ocorrem diversos entraves ao uso de áreas públicas ou propriedades privadas, relacionados à existência de Áreas com Potencial de Contaminação (AP) ou AC que geram problemas de ordem ambiental, social e urbanística.

Desse modo, pode-se notar que há uma relação entre os procedimentos de reutilização e revitalização, pois a aplicação do Procedimento de Reutilização em várias AC de uma mesma região é a base para a revitalização de regiões degradadas.

No Estado de São Paulo, conforme Lei Estadual nº 13.577/2009 e Decreto Estadual Regulamentador nº 59.263/2013 (ver Seção 2.2), a reutilização de AC ou AP, ou a revitalização de regiões degradadas são consideradas de interesse público, devendo ser incentivadas pelos poderes públicos estadual e municipal, e executadas conforme procedimentos estabelecidos por meio de Decisão de Diretoria da CETESB, que é o Órgão Ambiental Gerenciador do Estado de São Paulo.

2. Procedimento de Reutilização

O Procedimento de Reutilização é o conjunto de ações necessárias para viabilizar a reutilização segura de uma AP, AC, AR, Área Atingida por Fonte Externa (AFe), Área Alterada por Fonte de Contaminação Difusa (AFd) ou Área com Alteração de Qualidade Natural (AQN), por meio da execução das etapas do GAC e das seguintes atividades, de acordo com a situação:

I – desativação da atividade, conforme Seção 1.14;
II – demolição das instalações;
III – reforma das instalações;
IV – construção de obras civis ou edificações.

O Procedimento de Reutilização adotado pela CETESB no Estado de São Paulo foi regulamentado no Decreto Estadual nº 59.263/2013 (ver histórico na Seção 1.3), sendo composto por quatro tipos:

      • Procedimento de Reutilização de AP.
      • Procedimento de Reutilização de AC.
      • Procedimento de Reutilização de AR.
      • Procedimento de Reutilização de AFE, AFD ou AQN.

Esses procedimentos são descritos nos itens a seguir. Observa-se que, no caso de AC em processo de desativação, visando a sua reutilização, o plano de desativação pode ser incluído no plano de intervenção para reutilização, quando a desativação não for realizada pelo responsável da atividade licenciada que existia na área.

2.1 Procedimento de Reutilização de AP

O Procedimento de Reutilização de AP consiste nas ações necessárias para alteração do uso de uma AP onde não foi iniciado o Processo de Identificação de Áreas Contaminadas, ou seja, não foram realizadas as etapas de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória.

Nesse caso, conforme estabelecido no artigo 62 do Decreto Estadual nº 59.263/2013, o órgão municipal deverá solicitar do interessado a realização e apresentação dos relatórios das etapas de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória.

Os municípios aptos para o licenciamento municipal poderão realizar a análise dos relatórios de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória apresentados pelo Responsável Legal, quando a Atividade Potencialmente Geradora de Área Contaminada estiver relacionada no rol de atividades que causem ou possam causar impacto ambiental de âmbito local, conforme Deliberação CONSEMA nº 01/2018. Para tanto, o Município deverá possuir estrutura técnica e administrativa suficiente, caso contrário, a análise será de competência da CETESB.

Quando a competência da análise dos relatórios de Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória for da CETESB, eles devem ser avaliados por meio de solicitação de Parecer Técnico sobre Avaliação Preliminar e Investigação Confirmatória nos casos de Área com Potencial de Contaminação.

Se confirmada a contaminação na área após a Investigação Confirmatória, encerra-se automaticamente o Procedimento de Reutilização de AP, devendo o Responsável Legal iniciar o Procedimento de Reutilização de AC, descrito no subitem 2.2 a seguir.

Caso a área seja classificada como Área não Contaminada (AN), ou permanecer como AP, após a execução das etapas de Avaliação Preliminar e, se necessário, de Investigação Confirmatória, essa será considerada apta para qualquer tipo de uso, podendo o órgão municipal competente emitir as autorizações necessárias para demolição, realização de obras e viabilização do uso proposto pelo Responsável Legal e permitido na legislação municipal.

Cabe ser destacado que o Responsável Legal deverá comunicar de imediato à CETESB e ao município a constatação de indícios de contaminação durante a execução de qualquer obra ou reforma prevista na reutilização de uma AN ou AP.

Nessas situações, a CETESB e o município responsável deverão se manifestar quanto à necessidade de paralisar ou não as obras em andamento, quanto à necessidade de adoção de medidas emergenciais ou quanto à necessidade de exigir a realização de novas investigações na área. A comunicação pelo Responsável Legal não desobriga os profissionais responsáveis pela obra de notificarem os órgãos competentes.

A figura 1.12-1 mostra o fluxograma do Procedimento de Reutilização de AP.

Figura 1.12-1 Procedimento de Reutilização de AP

2.2 Procedimento de Reutilização de AC

Nas áreas classificadas como AC (Área Contaminada sob Investigação – ACI, Área Contaminada com Risco Confirmado – ACRi, Área Contaminada em Processo de Remediação – ACRe) ou Área em Processo de Monitoramento para Encerramento (AME), a CETESB deverá se manifestar acerca da possibilidade de reutilização, baseando-se em Plano de Intervenção para Reutilização.

Para obter essa manifestação da CETESB, o Responsável Legal deverá solicitar Parecer Técnico sobre Plano de Intervenção para Reutilização de Áreas Contaminadas, conforme previsto no §1º do Artigo 64 do Decreto Estadual nº 59.263/2013.

O Plano de Intervenção para Reutilização poderá contemplar propostas que compatibilizem a implantação de medidas de intervenção concomitante à execução das obras civis, desde que os riscos identificados aos trabalhadores da obra e a outros bens a proteger existentes estejam gerenciados.

Emitido o Parecer Técnico com a aprovação do Plano de Intervenção para Reutilização pela CETESB, a área será classificada como Área Contaminada em Processo de Reutilização (ACRu), devendo o Responsável Legal apresentá-lo ao órgão municipal competente, para a emissão das devidas autorizações para demolição, reforma ou construção.

Uma vez executado o Plano de Intervenção para Reutilização aprovado pela CETESB, incluindo a execução das edificações, reformas ou demolições previstas na proposta de reutilização, o Responsável Legal deverá apresentar à CETESB um relatório consolidado, solicitando a classificação da área como Área Reabilitada para o Uso Declarado (AR) e a emissão do Termo de Reabilitação.

Classificada a área como AR, a CETESB emitirá em ato contínuo o Termo de Reabilitação para o Uso Declarado, o qual deverá registrar, além do uso permitido, as descrições das medidas de intervenção necessárias de serem mantidas, especificamente as de controle institucional (MCI) e de engenharia (MCE).

Emitido o Termo de Reabilitação para o Uso Declarado, os órgãos municipais competentes emitirão as autorizações para a utilização da área.

No caso de imóveis de uso comum implantado em uma AR, as MCI e MCE descritas no Termo de Reabilitação devem constar da convenção de condomínio e manual de operação da edificação e, no processo de transferência de propriedade de uma AR. As MCI e MCE previstas no Termo de Reabilitação também devem constar do contrato de compra e venda.

A figura 1.12-2 mostra o fluxograma do Procedimento de Reutilização de AC.

Figura 1.12-2 – Procedimento de Reutilização de AC

2.3 Procedimento de Reutilização de AR

Para viabilizar a reutilização de uma AR, quando não for prevista a realização de obras civis (demolições, reformas e novas edificações), deverá ser feita uma atualização da etapa de Avaliação de Risco em face ao uso pretendido.

Não havendo risco inaceitável para o uso pretendido, serão feitos os ajustes necessários no Termo de Reabilitação de modo a refletir a nova situação, o qual deverá atender à legislação de uso e ocupação do solo e ser averbado pelo Cartório de Registro de Imóveis, mediante solicitação do responsável legal da área. Caso seja constatado risco inaceitável para o uso pretendido, deverá ser seguido o Procedimento de Reutilização de AC.

Quando a reutilização de uma AR previr obras civis que interfiram ou modifiquem as MCI e MCE constantes do termo de reabilitação, ou indiquem risco acima do aceitável para o cenário de trabalhadores de obras civis, deverá ser seguido o Procedimento de Reutilização de AC.

2.4 Procedimento de Reutilização de AFE, AFD ou AQN

Nas áreas classificadas como AFE, AFD ou AQN, a manifestação acerca da possibilidade de reutilização, assim como as autorizações, por parte do município para a utilização da área, deverá se basear em Parecer Técnico sobre Resultados da Implantação e Execução das Medidas de Intervenção, a ser emitido pela CETESB.

3. Procedimento de Revitalização de Regiões Degradadas

O Procedimento de Revitalização de Regiões Degradadas é o conjunto de ações necessárias para viabilizar a revitalização de regiões, bairros ou quarteirões dentro de um Município onde foram desenvolvidas Atividades Potencialmente Geradoras de Áreas Contaminadas, por meio da execução das etapas do GAC nessas áreas e da implementação de planejamento urbano na região.

Esse procedimento pode fazer parte da formulação e proposição de políticas públicas, ou parcerias público-privadas, que envolvam a interferência em áreas contaminadas em um nível local.

A avaliação da CETESB sobre a proposta de revitalização de uma região degradada deverá ser obtida pelos interessados por meio de solicitação de Parecer Técnico sobre Plano de Revitalização de Região Degradada.

4.0 Incentivos à Reutilização de Áreas Contaminadas e à Revitalização de Regiões Degradadas

As formas de incentivo à reutilização e revitalização adotadas pela CETESB, descritas na Instrução Técnica nº 039/2017, são apresentadas a seguir.

  1. Os Responsáveis Legais pelas áreas classificadas como ACRu estarão dispensados da apresentação de garantia bancária e seguro ambiental, conforme o artigo 45 do Decreto Estadual nº 59.263/2013.
  2. As penalidades relativas aos artigos 28 e 36 do Decreto Estadual nº 59.263/2013 não deverão ser endereçadas ao Responsável Legal que propôs a reutilização da área, por meio de solicitação de Parecer Técnico de Reutilização, mas sim, deverão ser aplicadas prioritariamente ao causador da contaminação.
  3. Nos casos em que foi solicitado Parecer Técnico sobre Plano de Intervenção para Reutilização, os eventuais descumprimentos na execução das etapas do GAC, não acarretará em autuação, mas, sim, em indeferimento do pedido, com emissão de Parecer Técnico desfavorável ao Plano de Intervenção para Reutilização apresentado.
  4. Como forma de incentivo à reutilização/revitalização, os Responsáveis Legais pelas áreas com proposta de reutilização, ou seja, aquelas, onde foi solicitado Parecer Técnico sobre Plano de Intervenção para Reutilização, estão dispensados da apresentação da análise técnica, econômica e financeira no Plano de Intervenção para Reutilização, que comprove a inviabilidade de utilização de técnica de remediação para tratamento, nos casos em que sejam propostas medidas de remediação para contenção, medidas de engenharia e medidas de controle institucional, conforme § 3º do artigo 44 do Decreto Estadual nº 59.263/2013.
  5. Nas Áreas Reabilitadas para o Uso Declarado (AR) onde as fontes primárias e secundárias de contaminação tenham sido removidas ou controladas e os resultados da etapa de Monitoramento para Encerramento tenham indicado tendência de redução ou estabilidade das plumas de contaminação das águas subterrâneas, a restrição de uso dessas águas terá vigência por tempo indeterminado e sem necessidade de monitoramento analítico.
  6. O Responsável Legal pode solicitar a remoção das medidas de controle institucional ou de medidas de controle de engenharia, mediante a apresentação de relatório técnico indicando a realização de monitoramento dessas medidas com comprovação de que as concentrações estejam definitivamente abaixo das concentrações máximas aceitáveis controladoras dessas medidas.
  7. Nos casos em que foi solicitado Parecer Técnico sobre Resultados da Implantação e Execução das Medidas de Intervenção, nas áreas classificadas como AFE, AFD ou AQN, a CETESB coordenará as ações necessárias à identificação dos responsáveis pela fonte de contaminação externa, demandando a adoção das medidas necessárias à investigação e à adoção das medidas de intervenção ao Responsável Legal pela fonte de contaminação externa identificada.

A CETESB apoiará os Municípios que apresentem propostas de revitalização de regiões com Atividades Potencialmente Geradoras de Áreas Contaminadas, podendo, para tanto, propor projetos a serem custeados com recursos do FEPRAC para a elaboração e execução do Plano de Revitalização (ver Seção 16.3).

Outras formas de incentivos à reutilização e revitalização poderão ser estabelecidas pela CETESB, por meio de Decisão de Diretoria.